Стоит ли сейчас покупать квартиру? Как кризис повлияет на рынок недвижимости?
Недвижимость вместо долларов: стоит ли инвестировать в квадратные метры?
Спрогнозировать долгосрочную динамику цен до конца года сейчас практически невозможно — правительство еще не приняло план поддержки строительной отрасли, курс рубля не стабилизировался, масштабы потерь из-за санкций тоже пока трудно представить.
«Мы много лет работаем на московском рынке новостроек и можем найти в прошлом лишь частично уместные аналогии с текущим кризисом. В частности, 2014 год, который все-таки был менее драматичным. Тогда в начале года мы зафиксировали резкий всплеск цен на рынке жилья — все спешили вложиться в новостройки, боясь обесценивания рублевых сбережений или затруднения операций с валютными. Этот инвестиционный ажиотаж вызывал рост цен, который по инерции продолжался примерно до середины 2015 года. Затем началась коррекция», — вспоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Но на стоимость квадратного метра влияет не только спрос — многое будет зависеть от цен на строительные материалы, импорт которых либо запрещен, либо ограничен, либо заметно подорожал. Особенно это ощутят девелоперы проектов бизнес-класса и выше, где больше половины всего инженерного оборудования, отделки, сантехники, электрики и фурнитуры закупается в Европе.
«Частично дефицит этих материалов можно закрыть поставками из Китая и других стран, но соотношение цены и качества, скорее всего, пострадает. Понятно, что это станет и дополнительным фактором ценового роста. Напомню, что еще до начала кризиса правительство собиралось облегчить импорт строительных материалов в Россию, чтобы сделать местный рынок более конкурентным и замедлить цены», — говорит Надежда Коркка.
Также на стоимость жилья влияют волатильность рубля и общая ситуация на рынке. Сейчас застройщики приостанавливают работу с новыми площадками, но проекты, получившие разрешение на строительство и проектное финансирование, доведут до ума.
Это значит, что объем предложения сократится не сразу, а в перспективе двух-трех лет. При этом дефицита нового жилья, скорее всего, не будет, потому что застройщики обычно выставляют на продажу не больше 15–20% от общего числа объектов.
Единственный риск, с которым в ближайшее время могут столкнуться покупатели квартир, — увеличение сроков сдачи домов из-за финансовых и логистических проблем. Руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов советует ориентироваться на предложения застройщиков, которые ранее не допускали серьезных отклонений от заявленных проектных деклараций. Меньше всего рисков у небольших проектов, которые проще построить, чем жилые комплексы из множества кварталов и очередей.
Покупка жилья сегодня — разумная мера, соглашаются собеседники Правила жизни. Вложение рублевых сбережений в жилую недвижимость (прежде всего в Москве) в долгосрочной перспективе означает их сохранение от инфляции.
«Альтернатив для вложений сейчас фактически нет: валютные курсы непредсказуемы, фондовый рынок закрыт, драгоценные металлы не очень ликвидны, а рубль обесценивается», — объясняет Надежда Коркка. Однако эта логика работает лишь в долгосрочной перспективе, добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Он предупреждает: есть риск, что, купив квартиру сегодня, вы не сможете продать ее за те же деньги, по крайней мере, в ближайшие несколько лет. В этой ситуации даже рублевые депозиты могут быть более выгодными.
Многие из тех, кто располагал свободными деньгами, действительно предпочли вложить их в квадратные метры: в Москве число заключенных ДДУ в феврале выросло на 22% относительно января. На фоне ожидания резкого роста ключевой ставки доля ипотечных сделок выросла до 68%, а выручка девелоперов в феврале 2022 года составила 178,6 млрд рублей — на 30% выше, чем в прошлом месяце, отмечают эксперты «Циан. Аналитика».
Более консервативным сценарием на этом фоне выглядит покупка жилья на вторичном рынке. Привлекательнее всего выглядят квартиры в домах, сданных четыре-пять лет назад: там закончилось большинство ремонтов, кварталы стали обжитыми, в них появилась инфраструктура, считает Алексей Попов. Единственная проблема в том, что сейчас многие продавцы находятся в растерянности и могут передумать на этапе заключения сделки.
Что будет с рынком недвижимости дальше?
Девелоперы предпочитают не строить прогнозов и дожидаются объявления мер поддержки строительной отрасли. Аналитики склоняются к тому, что после завершения волны ажиотажного интереса рынок ожидает сжатие спроса. «Ситуация будет напоминать события 2014-2015 годов. А тогда все бросились тратить свои рублевые накопления: у кого была возможность, покупали квартиры; у кого не хватало на недвижимость, сметали с полок пылесосы и телевизоры. Спустя пару месяцев ажиотаж прекратился, и наступила продолжительная стагнация. Цены за последующие четыре года снизились на 20% в рублевом выражении, поскольку уровень доходов населения упал, прежние сбережения закончились, а цены на товары первой необходимости заметно выросли. В ближайшие два-три года будет происходить то же самое», — считает Олег Репченко.
«Политика ЦБ направлена на сдерживание инфляции, кроме того, введенные с нашей и западной стороны ограничения сильно сократят ее внешнюю импортируемую компоненту. То есть турецкого сценария, где последние два года наблюдается высокая ключевая ставка, высокая инфляция и опережающий ее рост цен на недвижимость, по-видимому, ожидать не стоит. Но и снижение цен как в 2015 году представляется маловероятным. Застройщики стали менее свободны в принятии решений по ценообразованию, в рамках проектного финансирования нет мотивации выводить лоты по шоково низким ценам на котловане», — уверен Алексей Попов.
В стремлении удержать покупателей государству придется обращаться к программам по субсидированию ипотечных ставок, а застройщикам — ко все более широкому применению скидок, акций и иных стимулирующих программ. В «Циан. Аналитика» прогнозируют по итогам года относительно небольшой рост цен — в процентных пунктах он будет ниже, чем в 2020 и 2021 годах, когда они росли на 20–25% в год.