С начала 2020 года и до сегодняшнего дня цены на недвижимость в Москве росли, часто обгоняя инфляцию. Одним из факторов стал отложенный из-за пандемии и локдауна спрос на жилье, который заметно подстегнул цены еще в прошлом году. Очередной скачок цен пришелся на весну 2022 года, после резкого ослабления рубля из-за введенных в отношении России санкций.
Что происходит с рынком недвижимости прямо сейчас? Отвечаем на самые популярные вопросы
Почему дорожает жилье, как менялись цены за квадратный метр в популярных ЖК Москвы и чего ждать на рынке недвижимости в ближайшее время — в разборе «Правил жизни».
Почему дорожает жилье?
На стоимость жилья влияет сразу несколько факторов: помимо валютных скачков, имеет значение изменение ключевой ставки, которая определяет стоимость ипотеки (снижение ключевой ставки работают на снижение ставок по всем кредитам). Цена квадратного метра зависит и от стоимости стройматериалов: после введения санкций в Россию стало сложнее (или вовсе невозможно) ввозить в Россию некоторые комплектующие. Правда, они используются в проектах бизнес-класса и выше. При строительстве массового жилья применяются отечественные материалы.
Что сейчас больше всего дорожает?
По итогам первого квартала 2022 года средняя цена 1 кв. м в новостройках массового сегмента Старой Москвы достигла 284,6 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Метриум». Таким образом, всего за три месяца столичное жилье стало дороже на 8,1%, а за год — на 22,1% (в первом квартале 2021 года 1 кв. м стоил 225 тыс. руб.). По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», годовой рост цен и вовсе составил 25,3%. Сегодня средняя стоимость квартиры на первичном рыке в Москве, по оценке «Метриум», составляет 13,9 млн руб. Самые дорогие округа Москвы — Западный и Восточный.
При этом в Москве второй месяц подряд риелторы зафиксировали снижение цен на вторичное жилье. По данным «Инком-Недвижимости», по итогам мая стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья Старой Москвы снизилась на 0,4%, до 285,3 тыс. руб.
Цены на элитное жилье в границах Старой Москвы также второй месяц снижаются, выяснили в компании Knight Frank. В мае 2022 года квадратный метр в таких домах стоил 1,52 млн руб., что на 4,1% меньше, чем в апреле (1,58 млн руб.), и на 5,1% меньше рекордного показателя первого квартала этого года (1,6 млн руб.).
Неужели спрос на жилье сохранится даже в условиях кризиса?
Пока трудно прогнозировать — все будет зависеть от общеэкономической ситуации в стане. В апреле, по данным Росреестра Москвы, спрос на строящееся жилье упал на 36%, тогда как число договоров купли-продажи квартир сократилось на 34%, а количество ипотечных сделок уменьшилось на 38%. Это худшие показатели со времен пандемии. Такой обвал стад реакцией на мартовское повышение ставок по ипотеке. После того, как ипотека стала дешеветь спрос скорее всего восстановится до уровня февраля. Но говорить о том, что он сохранится на протяжении всего года, пока преждевременно.
А что происходит со ставками на ипотеку?
После снижения ключевой ставки Центральным банком ставки по ипотеке снизилась с мартовских 20% до текущих 11% годовых. Улучшились условия и по льготным госпрограммам — ставка по кредитам на новостройки опустилась до 9%, а максимальная сумма была увеличена до 30 млн руб. Дальнейшее укрепление рубля приведет к большему снижению ключевой ставки и, как следствие, удешевлению ипотеки.
Я житель Москвы с доходом до 100 тыс. рублей, у меня есть небольшие сбережения (до 2 млн рублей). Стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас?
Купить жилье на эту сумму едва ли удастся, но ее можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сегодня ставки относительно высоки (от 11%), поэтому имеет смысл дождаться очередного заседания Центрального банка, где скорее всего снова понизят ключевую ставку. Это, в свою очередь, приведет к снижению банковских ставок на ипотечные кредиты.
Покупка недвижимости как инвестиция сегодня вряд ли оправдана — слишком высоки цены и срок окупаемости жилья составит около 15 лет. Но если квартира нужна для жизни, имеет смысл решиться на покупку.
Что будет с ценами дальше?
Сейчас, когда рубль заметно укрепился по отношению к иностранным валютам, жилье продолжает дорожать. Казалось бы, парадокс, но он имеет вполне рациональное объяснение. По данным Минэкономразвития, строительные материалы только за январь-апрель подорожали на 9,95%. «В себестоимости строительства импортные материалы занимают 10-15%. Кроме того, параллельный импорт еще не налажен окончательно и сложно спрогнозировать финальные цены для российских застройщиков. Кроме того, заметно дорожает логистика и отсутствие новых транспортных цепочек не может сдержать роста себестоимости строительства несмотря на укрепившийся рубль. Даже когда девелоперы решат вопрос выстраивания новых логистических цепочек, будут найдены альтернативы по параллельному импорту, цены лишь замедлят свой темп прироста, но не станут двигаться вниз», — говорит управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. На фоне снижения ключевой ставки и, соответственно, падения ипотечных ставок, спрос на жилье будет расти, что в любом случае подстегнет цены вверх. Как минимум, рост номинальных цен сохранится на уровне инфляции, прогнозируют эксперты рынка.
Загружаем