Как вы стали командой? В какой момент соединились Сочи, Москва, да еще и на Бали?

Алексей: В моей карьере я много всего поделал в разных нишах недвижимости в Москве. Мне показалось совершенно естественным эволюционировать дальше, пытаться как-то применить этот опыт и практику в других странах, найти новый продукт. Когда я узнал о потрясающем проекте «Моне», решил, что будет очень здорово совместить мой багаж неклассического девелопмента и Юлю — человека уже с большой компанией.

История нас не сразу соединила. Это был довольно большой поиск, я переобщался с десятком разных инвесторов, каждый из которых был готов стать партнером. Но в какой-то момент по рекомендации нашего общего знакомого я полетел к Юле в Сочи на первую встречу. Мы просидели часа четыре — это была продолжительная, кропотливая встреча, но мы договорились за один раз. Буквально на следующий месяц мы уже организовали юрлицо на Бали. Наше знакомство было неожиданным, но оказалось весьма разумным и очень правильным.

Юлия: С первой встречи случилась химия. У нас разные компетенции, и, когда я увидела проекты Леши, поняла, что не умею так, что это будет очень крутой обмен опытом и знаниями. А самое главное, мы сильно сошлись на ценностном уровне и я решила, что нужно нырять в это с головой.

Поговорим о том, как родился концепт. О чем ваш проект и почему он нужен именно сейчас?

Алексей: Нам с Юлей удалось найти изумруд в виде мангового сада, который посадил индонезийский дедушка 50 лет назад. Это необычный ландшафт для Бали, потому что там классикой являются рисовые поля с видом либо на вулкан, либо на океан. А у нас очень красивый, нестандартный ландшафт: деревья высотой 12−13 метров с большими, пышными кронами, которые формируют тень и микроклимат на участке. Все видят идеальную картинку на лежаках под прямыми лучами солнца, чтобы потом приехать и кобениться загаром в Москве. Но на самом деле в балийском климате самое ценное — это тень, прохладный бриз и вообще все, что связано с антижарой. Поэтому большие, пышные деревья — это очень клевый, естественный зонтик, который позволяет создать очень удачную атмосферу.

С точки зрения продукта все достаточно просто. У нас классный формат юнитов, сделанный в виде двухэтажных сооружений. Двухэтажность продиктована ограниченной высотной отметкой — мы хотим оставаться ниже крон деревьев. Формат у нас — от 70 м2: нечто среднее между виллой и апартаментами. Вроде таунхаусов, но собранных в единое строение. Мы называем наш проект резиденцией, потому что он сильно отличается от того, что мы видим на Бали. Под резиденцией я понимаю не только жилое пространство с определенным дизайн-кодом, а еще и некую среду, которая тебя окружает.

В этой среде мы сохраняем огромный сад с нашими манговыми деревьями. Мы хотим освободить там много места, что вообще для Бали большая редкость: обычно все хотят напичкать площадь по максимуму. Мы же оставляем 50% земли, свободной от застройки, и сохраняем пространство, которое позволяет гибко интегрировать разные ивенты — можно устроить паблик-ток или коворкинг, например. В сад мы также добавляем функцию ретрита — со спа, бассейным и банным фольклорным, таким медитативным искусством. Еще там будет находиться ресторан. И по большому счету все. Как бы просто это ни звучало, это идеальная схема, которую почему-то пока мало кто использует.

Юлия: В основном наш проект мы строим для инвесторов. У нас есть опыт работы с частными инвесторами, которые покупают номера, а дальше отдают нам в управление. В Сочи мы достигли самых сильных показателей в этой сфере — наши инвесторы получают самую высокую доходность. Но на Бали нет такого большого опыта управления отелями в девелоперском сегменте, поэтому, соединив наши знания об инвестициях и невероятный опыт Леши по созданию продуктов, мы поняли, что получилось бинго. Мы создаем продукт, качественно сильно отличающийся от того, к чему все привыкли на Бали.

Это отельный формат, когда ты покупаешь недвижимость и отдаешь ее под управление. Для человека, который на Booking.com бронирует номер, это будет выглядеть как обычный отель с одним владельцем, потому что выглядеть все будет едино, стандартизованно. Будут одинаковые интерьеры и оснащение. Гость не увидит никакой разницы, а инвесторы будут получать свою доходность.

Мы считаем, что создадим новый стандарт работы с инвестиционной недвижимостью на Бали. Сейчас мы еще решаем, как будем управлять, но в любом случае интегрируем на остров наш опыт и программное обеспечение, которое позволит инвесторам видеть работу отеля в режиме онлайн: кто заселяется, какая доходность. Полная прозрачность.

Откуда берется финансирование на начальном этапе?

Юлия: Первые инвестиции мы положили с Лешей вдвоем. Это наши личные средства. Безусловно, без вложений нельзя заходить в проект, рассчитывая только на деньги покупателей. Нужно иметь какого-то инвестора на первоначальный период. Но, так как у нас за плечами очень много проектов, мы первые деньги клали просто свои.

Алексей: И у нас уже классный результат. Мы продали треть комплекса уже: 19 из 68 юнитов. И сейчас у нас с Юлей есть достаточный капитал, чтобы завершить всю стройку без риска и авантюризма.

Как проходила подготовка к проекту с правовой точки зрения? О чем вообще стоит знать человеку, который хочет вести бизнес на Бали и в целом за рубежом?

Юлия: На Бали есть одновременно и огромный хаос, и огромная свобода. В России существует определенный регламент — ты получаешь инструкцию и просто идешь по ней. На Бали такого нет. Каждый раз ты узнаешь уже в процессе, как все работает. Благодаря этому система очень гибкая, нет жестких правил. Но это и порождает проблемы. Например, когда перед тобой сидят пять юристов, у каждого свое мнение, а ты не понимаешь, какое из них правильное. Вишенка на торте: когда мы подписывали документы по земле, у нас взяли отпечаток пальца вместо подписи. В целом было очень интересно посмотреть, как устроен бизнес на Бали.

Алексей: При создании продукта за рубежом важно помнить про две очень существенные темы: правовое поле и налоговая система. В Индонезии она совершенно по‑другому устроена, как сказала Юля, там есть такой управляемый хаос. Сейчас я уже понимаю, что в Москве мы живем в очень эволюционно развитом градостроительном законодательстве, а когда ты приезжаешь на Бали, то, по сути, оказываешься на острове, который больше похож на деревню. Локальное законодательство находится на этапе становления, и многие вопросы еще не затронуты. И если ты инвестор из Москвы с большим опытом, это совершенно не дает тебе никаких преимуществ в правовом смысле в Индонезии. Надо стереть все, что ты знаешь, и погрузиться полностью заново.

Там очень сильный нотариальный институт. У нас гарантом прав собственности является Росреестр, а там похожими полномочиями обладает нотариус. Нам это кажется совершенно диковинным. Но при этом это все на поверку оказывается не так сложно — достаточно осознать какие-то основные, фундаментальные вещи.

И важно объяснить, как мы приобрели манговую рощу. В Индонезии, если твоя юридическая компания не является резидентом, ты не можешь быть прямым правообладателем собственности — ты можешь быть лизхолдером. Ближайший аналог в русском праве — это долгосрочная аренда земли. Мы арендовали землю на 30 лет с преимущественным правом пролонгации еще на 30. То есть мы нашим клиентам предлагаем продукт на 60 лет. Это достаточно большой срок, но это все еще не право собственности.

А команда? Сколько человек нужно для реализации такого проекта и есть ли среди них иностранцы, которые лучше вас разбираются в местном законодательстве и культуре?

Алексей: У нас сейчас десять человек в команде. Это комбинация ребят из Москвы, Сочи и россиян, ассимилировавшихся на Бали. И последних больше половины, потому что разница в менталитете значительная. Чтобы эффективно работать с индонезийцами, нужно много личного контакта с ними. Весь наш технический надзор проводят как раз ребята, живущие на Бали. Они следят, чтобы проектирование шло вовремя, чтобы строители придерживались проекта. По той же причине у нас много контрагентов. Например, компания юридическая, которая нас сопровождает (адвокаты и бухучет), — это все чисто индонезийские компании.

Наш директор по строительству Леонид Черников — московский парень, с которым мы построили много проектов, в том числе «Хлебозавод» и «Суперметалл». Он просто очень талантливый строитель, он смотрит технологически, а ребята там на месте проверяют, чтобы все его решения соблюдались. В отделе продаж предлагают и пакуют продукт, этим занимаются члены команды из Москвы и Сочи. Там у нас большие клиентские базы. А вообще, сейчас мы формируем прямой отдел продаж на Бали — думаю, к январю уже будет полноценный офис там.

Насколько получилось реализовать задуманное? Вы очаровались собственным детищем и получили эффект вау или это просто очередной крупный проект?

Алексей: Мы всегда испытываем эмоции. Это неотъемлемо, это наше человеческое качество. И, думаю, Юля меня в этом поддержит. Что бы мы ни делали, это всегда челлендж. Сейчас мы с Юлей взяли на себя достаточно экспериментальный формат. Мы являемся представителями new age девелопмента — каждый раз придумываем какой-то новый формат городской среды, пытаемся выкружить чуть дальше по лестнице эволюции продукта. Но сейчас для нас совершенно экспериментально и неожиданно работать в другой стране. Мы приятно волнуемся, прикладываем какое-то большое количество усилий и знаний. Это совершенно другое правовое поле, совершенно другая финансовая система, это другой вайб, другой менталитет. Так что, прямо отвечая на вопрос, мы очень эмоционируем. Очень сильно!

Каким вы видите будущее этого проекта?

Юлия: Бывают проекты, в которых собственники покупают недвижимость, а дальше сами сдают — и там начинается вакханалия. У нас чуть другой формат. У нас люди покупают недвижимость и отдают сразу на управление одной компании — они юридически не могут принимать решение на тему «мы хотим вот этого ресепшиониста заменить» или «надо стены покрасить». Инвесторы лишь принимают решение, будет эта компания работать или нет, и следят за финансовыми показателями.

Алексей: Проект будет работать по формату отеля, где собственники получают пассивный доход от управляющей компании, а посетитель просто проводит время как в обычной гостинице: снять на сутки или прожить две недели.

Блиц. Можете описать свой проект тремя словами?

Алексей: Что-то не рождается. Тремя обязательно?

Двумя давай.

Алексей: The Heights. Это название мы неспроста придумали. Помнишь про деревья, про наш сад? Кажется, что эти высотные отметки, идея интегрировать всю архитектуру в балийский лес — это и есть необычная, мистическая черта нашего проекта. Кроме того, название намекает на наш высокий уровень менеджмента и управления. Поэтому The Heights — само название проекта — очень классно его описывает.