Стоит ли сейчас покупать квартиру? А снимать? Что происходит с рынком недвижимости

Поворотным моментом для первичного рынка стал конец сентября, когда было объявлено о частичной мобилизации. Если за весь сентябрь на столичном рынке новостроек было зарегистрировано более 7 тыс. сделок с жильем, то в октябре их количество снизилось до 4,5 тыс. Это произошло из-за того, что в сложившейся ситуации многие просто отложили покупку, что и привело к такому резкому снижению спроса. По данным «ЦИАН.Аналитики», уже в ноябре прошлого года количество сделок на столичном рынке увеличилось до 5,8 тыс., а в декабре и вовсе превысило сентябрьский показатель — 7,87 тыс.

Однако в январе и феврале количество сделок снова снизилось (менее 6 тыс.), так как, по мнению игроков рынка, все ждали, какую политику поведет Центробанк и как будет развиваться ситуация с ипотекой, субсидированной застройщиками.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина очень резко выступала против субсидированных программ. Скрытая скидка по процентной ставке по ипотеке, которую девелоперы предоставляли покупателям по совместным с банками программам, по мнению аналитиков ЦБ, угрожала образованием на рынке недвижимости так называемого ипотечного пузыря и могла привести к серьезному кризису. Во второй половине марта 2023 года под давлением регулятора рынка практически все застройщики свернули свои программы субсидированной ипотеки (до этого на столичном рынке жилья наблюдался высокий спрос, число сделок превысило даже сентябрьский показатель — 7,84 тыс.).

В апреле спрос ожидаемо уменьшился (7,43 тыс.), а застройщики обкатывали схемы замены субсидированной (нулевой) ипотеки. Вот уже более четырех месяцев широко используется программа по отсрочке первоначального взноса на определенный срок. Суть ее заключается в том, что первый взнос покупатель выплачивает не сразу, а спустя какое-то время — как правило, от нескольких месяцев до одного года.

Набирает популярность и так называемая беспроцентная ипотека. По этой программе застройщик берет на себя переплату в течение определенного срока — обычно это первые пять лет кредитования). Весь этот срок субсидирования покупатель выплачивает только «тело» кредита.

Есть еще один вариант — траншевая ипотека. По ней банк выдает заемщику деньги в несколько этапов. Первый транш, как правило, в обычном порядке, а второй — за месяц-полтора до ввода новостройки в эксплуатацию.

Кроме того, никто не отменял и просто скидки от застройщиков, когда определенное количество квартир и апартаментов в том или ином ЖК продается с дисконтом 3–7%. Это тоже помогает поддерживать покупательский спрос на нормальном уровне.

Также на рынке новостроек действуют льготные ипотечные программы — семейная, сельская, дальневосточная, а также ипотека для IT-специалистов. Все это, по мнению экспертов, также поддерживает спрос на новостройки.

Колебания затронули и предложения на рынке новостроек. К концу прошлого года компании «Метриум» и «Бест-Новострой» фиксировали стремительное увеличение объема предложения. Но затем темпы роста экспозиции замедлились, и по итогам первого полугодия предложение новостроек в Москве составило 71,6 тыс. квартир и апартаментов в 437 комплексах. Это только на 0,6% больше, чем в декабре, и лишний раз доказывает отсутствие серьезного роста экспозиции. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время застройщики будут аккуратно выводить новые объемы на первичный рынок, чтобы не допустить затоваривания и увеличения объемов нераспроданного жилья.

Все предыдущие годы цены на новостройки планомерно росли, но с октября на рынке начались совсем другие тенденции: средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке (без учета высокобюджетного жилья) то незначительно увеличивалась, то столь же незначительно уменьшалась. По данным «ЦИАН.Аналитики», в октябре, после объявления в конце сентября частичной мобилизации, средняя цена «квадрата» выросла с 324,6 тыс. до 325,6 тыс. рублей. Однако уже в ноябре прошлого года цена 1 кв. м резко снизилась до 320,1 тыс. рублей.

Максимальной точкой падения в сентябре 2022 — июне 2023 года стал январь, когда средняя цена «квадрата» была зафиксирована на отметке 311,7 тыс. рублей. После этого три месяца был рост (до 321,9 тыс. рублей), а затем падение до майских 318,4 тыс. рублей. Но в июне 1 кв. м в столичных новостройках резко подорожал — до 324,2 тыс. рублей. Таким образом, средняя цена «квадрата» вернулась к сентябрьскому показателю. Это и дает экспертам рынка повод говорить о стагнации цен на новостройки в этот период.

Если говорить о средних ценах не за квадратный метр, а за квартиру, можно рассмотреть в качестве примера три недорогих района Москвы.

Эксперты прогнозируют, что столичный рынок новостроек в краткосрочной перспективе продолжит свое развитие. Ближе к осени спрос вырастет. Во многом это связано с политикой Центробанка, который в ближайшие месяцы снова может повысить ключевую ставку, на данный момент зафиксированную на отметке 8,5%. Дальнейшее повышение этого значения будет означать удорожание ипотечных кредитов, которые используются в значительной части сделок на первичном рынке.

Опасение новых повышений ключевой ставки в ближайшие четыре-пять месяцев неминуемо подстегнет спрос, потенциальные покупатели постараются приобрести жилье в новостройке именно сейчас, не дожидаясь очередного роста ключевой ставки и удорожания ипотечных кредитов.

Цена 1 кв. м к осени может вырасти примерно на 2–3%. Но если строительные материалы более резко начнут прибавлять в стоимости, это отразится и на ценах на столичные новостройки. А вот взрывного роста цен на первичное жилье в Москве эксперты не ожидают ни в близкой, ни в долгосрочной перспективе.

Одним из главных индикаторов вторичного рынка считается количество предлагаемых лотов. В сентябре, по данным экспертов «ЦИАН.Аналитики», экспозиция на столичном рынке готового жилья составляла 45,59 тыс. объектов. В октябре количество лотов увеличилось до 46,27 тыс., в ноябре — до 47,26 тыс. Эксперты объясняют это тем, что многие собственники решили побыстрее продать свои квартиры. Во многих случаях — в связи с отъездом из страны, что и привело к росту предложения.

Однако в декабре — январе ситуация успокоилась и количество объектов в экспозиции стало ниже сентябрьских значений — 44,97 тыс. и 43,9 тыс. лотов соответственно. В феврале был вновь зафиксирован рост предложения (45,5 тыс. лотов), а в марте экспозиция выросла до 46,01 тыс. объектов. С апреля на вторичном рынке наблюдается планомерное снижение экспозиции, которая в июле составила 35,12 тыс. лотов.

Такое снижение эксперты объясняют тем, что наиболее ликвидное и недорогое предложение было «вымыто» с рынка, а новые объекты не прибавляются, так как многие собственники сейчас выжидают. Плюс ко всему спрос покупательской активности, как и на рынке новостроек, был зафиксирован незадолго до повышения ЦБ ключевой ставки. Покупатели торопились оформить сделки с использованием ипотечных кредитов до их подорожания.

Главная проблема вторичного рынка — отсутствие льготных ипотечных программ. Об этом говорят уже давно, но пока никаких подвижек в этом плане нет. По словам вице-премьера российского правительства Марата Хуснуллина, главная сложность введения льготной ипотеки на рынке готового жилья — это необходимость выделения на такие цели крупных средств.

Из-за этого политика Центробанка в отношении ключевой ставки больше сказывается именно на вторичном рынке, а не на сегменте новостроек. Как уже было сказано, на первичном рынке действуют льготные и субсидированные программы, есть схемы и варианты платежей. А вот на вторичке ничего подобного нет, ставка не субсидируется государством. По этой причине повышение ключевой ставки особенно заметно сказывается на процентах по кредитам и, соответственно, на их дороговизне.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке (без учета элитного сегмента) с сентября прошлого года по июнь 2023 года, по данным «ЦИАН.Аналитики», уменьшилась — с 309,1 тыс. до 303,8 тыс. рублей. В сентябре — декабре прошлого года аналитики наблюдали планомерное снижение стоимости «квадрата» до 302,6 тыс. рублей. В январе цена выросла до 304,2 тыс., а в феврале снизилась до 301,2 тыс. рублей и держалась примерно на таком уровне до конца мая. В июне средняя цена 1 кв. м выросла до 303,8 тыс. рублей, но это все равно меньше показателя сентября прошлого года.

Снижение цен эксперты компаний «Метриум» и «Бест-Новострой» объясняют тем, что многие собственники стремились как можно быстрее продать свои объекты, поэтому зачастую выставляли их не по максимальным ценам, а в случае серьезных намерений покупателя более охотно шли на дисконт.

Обычно средний размер дисконта на столичном рынке не превышает 2,5–3%. Примерно такие скидки на вторичку фиксировали в сентябре — декабре прошлого года. В январе средний дисконт увеличился до 3,5–4%, а к марту на вторичном рынке аналитики компании «Инком-Недвижимость» сообщили о рекордном среднем дисконте в Москве — почти 10%. Но к лету ситуация вошла в привычное русло и размер скидок практически вернулся к сентябрьским значениям — 3–3,5%.

В ближайшем будущем скидки на вторичное жилье в Москве могут вырасти. Если стоимость ипотечного кредитования после повышения ключевой ставки ЦБ до 8,5% вырастет, то многие покупатели отложат покупку, спрос сократится, и продавцы будут вынуждены делать дополнительный дисконт.

В сентябре 2022 года — июне 2023 года на столичном рынке аренды наблюдались серьезные колебания спроса. Если в сентябре индекс спроса (по отношению к рекордному 2021 году), по данным «ЦИАН.Аналитики», составлял 0,89, то уже в октябре он резко снизился до 0,75. В декабре спрос достиг максимального падения — 0,7. В конце прошлого года на рынке аренды наблюдалось затоваривание, некоторые наймодатели даже снимали свои квартиры с долгосрочной аренды и сдавали их посуточно. Но уже с января начался планомерный рост. В мае индекс спроса составлял уже 1,08, а в июне повысился до 1,26. И если раньше рынок аренды был рынком арендатора, то теперь он стал рынком наймодателя, когда спрос превышает предложение.

С сентября по май на столичном рынке аренды наблюдалось постоянное снижение цен. В качестве примера можно привести однокомнатные квартиры. По данным «ЦИАН.Аналитики», за этот период средняя цена однушки (без учета элитного сегмента) снизилась с 50,1 тыс. до 42,8 тыс. рублей в месяц. Однако в июне повысился не только спрос, но и цены: средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в столице выросла до 43,5 тыс. рублей.

В ближайшие месяцы возможно повышение стоимости аренды, что связано с уменьшением экспозиции.

Эксперты рынка недвижимости не ожидают в ближайшем будущем серьезного повышения цен или взрывного спроса ни на рынке новостроек, ни на вторичном рынке. Значимые изменения возможны только на фоне серьезных экономических потрясений, но о них пока речи нет. На рынке аренды ситуация также будет оставаться спокойной, сильного роста цен или резкого повышения спроса или предложения также не ожидается.