Недвижимое поколение: почему зумеры не могут купить квартиру

«Совсем скоро мы с вами будем жить на улице» — так начинается видео пользовательницы Ксении в Instagram (организация Meta признана экстремистской и запрещена в РФ). Автор, как и ее ровесники, родилась в нулевые, получила образование во время пандемии и принадлежит к тому самому поколению зумеров. Их обвиняют в чрезмерном свободолюбии и инфантильности, но в сложившихся экономических условиях непросто даже взрослым.

Молодые россияне сопоставляют свои доходы со средними ипотечными платежами и отмечает, что не готовы к семье и прочим свершениям без базовой безопасности. Они говорят, что повзрослели совсем не вовремя. Сравнивают условия с теми, в которых выросли их родители, и голословно утверждают: покупка первого жилья, вероятно, состоится уже в другом десятилетии.

Одним из главных факторов в вопросе приобретения жилья, безусловно, остается ипотечная ставка. Принято считать, что если она превышает 12%, механизм быстро теряет привлекательность. Люди с опасением смотрят на дорогие кредиты и откладывают покупки до лучших времен.

В 2007 году, например, ипотеку можно было оформить двумя способами: в валюте и рублях. В среднем тогда жилищный кредит обходился в 10,8–12,5% годовых. К 2019-му, пожалуй, последнему спокойному году на веку только взрослеющих зумеров, ставки остановились у планки примерно 10%. В следующие два года на фоне пандемии и стремления простимулировать спрос на недвижимость их дополнительно снизят — до 7-8%.

Все изменится в 2022 году, когда Центробанк резко поднимет ключевую ставку до 20%. Но здесь рынку все еще будут помогать льготные программы. А вот позже, когда их отменят, а ставка обновит исторический максимум в 21%, вопросы покупки недвижимости для большинства, пожалуй, просто отпадут.

В августе этого года средняя рыночная ставка по ипотеке держалась на уровне 21,9–24%, подсчитала Frank RG. Это, конечно, не рекордные 30%, как в начале года, но и едва ли сопоставимые с прошлым суммы.

Второй важный фактор — стоимость квадратного метра. В Москве в том же 2007 году она не превышала 110 тыс. рублей. К лету 2025-го, по данным ДОМ.РФ, показатель перевалил за 350 тыс. «С 2019-го по 2023-й годовые темпы роста стоимости квадратного метра в номинальном выражении составляли порядка 30%, а бывало даже больше. Фактически за последние десять лет цены выросли втрое», — рассказывает финансовый эксперт Андрей Бархота.

Так, уже к весне 2025-го однокомнатная квартира в новостройках Москвы стоила в среднем почти 13 млн рублей. На вторичном рынке можно было найти вариант дешевле — чуть меньше 10 млн, сообщал сервис bnMAP.pro. От таких показателей могут заплакать не только зумеры.

Стоит отметить, что все это время, помимо квадратных метров и кредитов, росла в цене и стоимость труда. Если верить данным Росстата, в начале 2010-х годах средняя зарплата в России составляла около 30 тыс. рублей. Спустя десять лет она дошла до 60 тыс., а в 2025-м почти достигла 100 тыс. рублей. Показатель сильно зависит от региона и сферы, но его рост очевиден.

Правда, пропорция последних лет все равно выглядит печально. «Цены на недвижимость выросли в три раза, а зарплаты в полтора. Доля расходов, которая направляется на жилищные нужды, сильно увеличилась. Раньше можно было при стартовой зарплате взять ипотеку, сначала еле-еле тянуть этот платеж, потом по мере роста доходов его доля постепенно снижалась, он становился уже не очень значимым. Сейчас пик динамики повышения зарплат позади, и молодые люди не могут абсорбировать высокую долю расходов на жилье своими растущими зарплатами, потому что они просто не растут», — отмечает Андрей Бархота.

Немаловажно и то, что за это время выросла стоимость жизни. Все большая часть доходов направляется не в накопительный счет, а на покрытие базовых потребностей. Чего стоит только инфляция в кофейнях: за последние пять лет тот самый латте подорожал более чем на 50%.

Проценты, метры и доходы важно учитывать в совокупности. В начале года мэр Москвы Сергей Собянин отчитался, что средняя зарплата в столице достигла 160 тыс. рублей. Предположим, что свободолюбивый зумер смог отстоять свои права в офисе и добился повышения оклада до этих значений. Казалось бы, проблема решена, осталось только накопить первоначальный взнос. Но реальность немного суровее: средний платеж по ипотеке в Москве в 2025-м достиг 211,7 тыс. рублей. Это подсчеты «РБК-Недвижимость».

Так поколение зумеров вынужденно выходит на рынок аренды. Он с оглядкой на условия покупки тоже растет. По данным ЦИАН, средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице сейчас достигает 70 тыс. рублей в месяц. Это примерно половина дохода при всех благоприятных обстоятельствах. В реальности же зарплаты начинающих специалистов в лучшем случае доходят до отметки 100 тыс. рублей.

Рыночная ипотека в России за последние два года по большому счету обрушилась. Сейчас в общем объеме выдачи жилищных кредитов на нее приходится порядка 10–15%. Все остальное — это льготные программы. До августа прошлого года сниженная ставка предлагалась сотрудникам IT-компаний. Теперь же, например, в Москве большая часть приходится на так называемую семейную ипотеку. Ее условия для большинства молодых людей, мягко сказать, агрессивные.

«Пока проблема выглядит практически неразрешимой. В истории, наверное, не было случаев, когда жилье было таким недоступным. Я напомню, что пятиэтажные панельные дома, которые массово строил Хрущев в 1950–1960-е годы, — это была попытка быстро решить жилищный вопрос. И, несмотря на хрупкий и достаточно символический характер этих строений, ему это удалось. Сейчас у нас нет даже этого, потому что рынок жилья и строительство полностью коммерциализированы», — объясняет финансовый эксперт Андрей Бархота.

В сентябре Центробанк снизил ключевую ставку до 17%. Этот шаг вряд ли сильно изменит картину в ближайшие месяцы, считают аналитики. Но стоит помнить и о другом: в тот момент, когда ставка уменьшится значительно, мгновенно вырастет и спрос. А значит, увеличится и стоимость квадратного метра.

Получается, что это некий замкнутый круг, из которого молодым людям действительно непросто выйти. Именно поэтому они склонны тратить деньги на быстрые источники дофамина, ведь, когда о большом и важном думать даже не приходится, остается только радоваться простому. И может быть, латте с сырной пенкой не так уж страшен на фоне всех экономических потрясений.